中央穩步推進房企融資環境改善，地方因城施策強化住房需求側政策支持

       2023年11月，我國房地產政策持續寬松。中央層面，繼上月中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”之后，本月各部門加快推進落實。其中：央行、金融監管總局、證監會三部門聯合召開金融機構座談會提出，堅持“兩個毫不動搖”，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸，并具體提出“三個不低于”重要指標；央行、國家發改委等八部門聯合發文要求，抓好金融支持房地產健康發展工作的落實，保持信貸、債券等重點融資渠道穩定；證監會提出穩妥防范化解大型房企風險，做好房企合理融資支持和融資監管；金融監管部門起草中資房地產企業“白名單”，對入選房企給予債券、股權、信貸等多方面融資支持等。

       地方層面，本月地方出臺房地產調控政策81條，較上月略有減少。其中，寬松性政策72條，中性政策6條，緊縮性政策3條?？偟膩砜矗胤椒康禺a利好政策持續釋放，重點一二線城市以優化“四限”及住房信貸政策為主，三四線城市則重點圍繞購房財稅補貼、房票安置、公積金政策支持等展開。本期報告主要對11月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

       11月，貨幣市場資金面整體維持緊平衡。公開市場操作方面，月初央行逆回購投放量有所收縮，但隨著資金面的持續收緊，中下旬央行逐漸加大了逆回購操作量以維持流動性平穩。同時，央行于11月15日開展了14500億元MLF操作，實現MLF凈投放6000億元，創2017年以來單月最高水平。資金利率方面，11月DR001和DR007均值分別為1.77%和1.97%，DR007持續高于公開市場7天逆回購利率。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

       在房地產方面，繼中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”之后，本月央行、金融監管總局、證監會三部門聯合召開金融機構座談會，重申支持房地產企業發債融資和股權融資，并明確提出“三個不低于”，即“各行自身房地產增速不低于銀行行業平均房地產增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速”等。央行、國家發改委等八部門聯合發文提出，銀行業金融機構要加大首貸、信用貸支持力度，積極開展產業鏈供應鏈金融服務，主動做好民營企業資金接續服務，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸，同時抓好促發展和防風險。證監會提出穩妥防范化解大型房企風險，做好房企合理融資支持和融資監管。此外，金融監管部門正起草一份中資房地產企業“白名單”，涵蓋50家規模房企，進入名單的房企將獲得信貸、債券和股權融資等多方面支持。房企融資預期穩步改善。

地方政策：一二線城市“四限”持續優化，三四線城市財稅補貼發力

       在行政干預方面，核心舉措主要包括優化“四限”、實行房票安置、發放購房財稅補貼、優化土地供給和房企預售管理等。典型代表有：廈門全面取消限購，調整優化多子女家庭住房套數認定標準，調整優化思明區、湖里區首套和二套住房商業貸款最低首付比例和利率下限等；昆明全面取消限購限售政策；泉州除鯉城區、豐澤區、泉州開發區部分房源外，新購買一手、二手住房不限購，并縮小限售范圍、縮短限售年限等；衢州提出商品住宅地塊不限價出讓，優化推行房票政策，優化預售許可管理等；長沙明確購買二套房不受首套房網簽時間限制，居民名下商品住房單套面積不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）；深圳將二套房最低首付款比例統一調整至40%，并放寬了享受優惠政策的普通住房認定范圍；海南適度調整儋州市等9市縣差別化住房信貸政策等。此外，麗水、許昌、商丘、濮陽、宜賓、瀘州、自貢、鹽城、九江、山南等多地發布了購房補貼政策。

       土地政策主要涉及土地供應及高質量利用。上海印發修訂后的《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》提出，優化完善多元化的住房結構，合理配置住房套型結構，滿足居民剛性和改善性住房需求。優化商辦用地供應結構，鼓勵開發企業持有商業、辦公物業持續運營，提高商業、辦公用地供應的有效性和精準性等。同時，全面推進“15分鐘社區生活圈”建設。

       在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括優化住房套數認定、上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：濟南將單繳存職工家庭最高貸款額度上調至50萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至80萬元；上饒將二套房申請公積金貸款最低首付比例下調至30%，將首套房公積金貸款最高額度統一調整為70萬元，二套房公積金貸款最高額度統一調整為60萬元；江蘇支持公積金貸款購買法拍房；南京將二套房公積金貸款最高額度上調至50萬元/人、100萬元/戶；廣州將首套房公積金貸款最低首付比例下調為20%，已結清貸款后二套房貸款最低首付比例下調為30%，未結清貸款二套房貸款最低首付比例為40%；廈門調整思明區、湖里區首套和二套住房公積金貸款最低首付比例，首套房最低首付比例為25%，二套房最低首付比例為35%等。

       在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：海寧給予符合認定標準的B、C、D、E、F、G類人才，分別發放120萬元、90萬元、60萬元、50萬元、20萬元和10萬元的購房補貼，A類人才一事一議，最高不超過800萬元；長沙取消自貿區人才引進落戶家屬隨遷及投靠限制，放寬大中專學生畢業落戶限制；蘇州明確具有本科學歷人員可先落戶后就業，專業技術人才落戶門檻從高級職稱放寬至中級職稱以上，大專學歷人才社保繳費年限、年齡均放寬；天津市濱海新區明確，戶口在本市全日制高職及以上院校集體戶的在校生、畢業生可在濱海新區落戶，在濱海新區正常經營工作且社保繳費滿1年的可在濱海新區落戶等；宜昌實行落戶“零門檻”，對在宜昌城區落戶的新生代勞動力，其配偶、子女及父母隨遷的，憑家庭戶落戶證明給予1萬元/戶落戶補助；杭州市富陽區對區級F1、F2、F3類人才及F4類人才，可分別給予30萬元、15萬元、12萬元、8萬元的購房補貼等。

       中性政策主要涉及保障性住房建設管理。典型代表有：成都支持各類市場主體積極建設保障性租賃住房，并從土地供給、稅收優惠、資金補助等方面予以支持；東莞出臺公共租賃住房管理辦法，明確公共租賃住房建設標準、保障群體、運營管理等多方面內容；廈門深化研發企業住房保障，相應提高不同研發費用企業保障性住房房源封頂指標，并給予企業制定保障性商品房房源分配方案的自主權等。

       緊縮性政策主要涉及商品房預售資金監管和住房租賃資金監管。典型代表有：欽州出臺商品房預售資金監管實施細則，內容覆蓋招標確定監管銀行、設立預售資金監控賬戶、調整重點監管資金額度要求、明確監管賬戶內資金留存要求等多項內容；哈爾濱發布房屋租賃資金風險防控提示，明確房屋租賃合同簽訂后三十日內，租賃雙方應當到主管部門辦理備案登記，鼓勵租賃當事人支付租金時進行資金監管，鼓勵屬地街道辦事處、社區督促住房租賃合同備案并協助排查高風險經營行為的住房租賃企業情況等。

— 04—

11月重要事項復盤

— 05—

       房地產政策展望

       在房地產方面，中央層面提出“三個不低于”和起草房企“白名單”，利好房企融資預期改善。但由于當前房地產仍處下行通道，為房企輸血關乎銀行業金融機構的經營盈利和風險防控，具體細則、如何落實等相關工作仍需持續跟進，此前出臺的“三道紅線”等限制性政策或同時迎來調整契機。此外，規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設等“三大工程”是房地產市場新形勢下的重要舉措，且有關工作已經啟動，也將是未來相當長一段時間內的工作重點，金融支持力度有望持續加大。

       根據CRIC統計數據，11月重點30城新建商品住宅供應低位回升，環比上漲30%，但同比仍下降23%；成交環比下降12%，同比下降3%。其中，供應方面，一線城市及大部分二三線城市商品住宅新增供應面積環比均有所增長，但部分重點城市如重慶、合肥、東莞、無錫、常州等供應乏力，環比不同程度下降；成交方面，一線城市僅深圳商品住宅成交面積環比實現正增長，北上廣及大部分二三線城市不同程度下降。整體來看，當前房地產市場仍處下行通道，大部分城市房地產市場下行壓力不減?；诖?，房地產政策需保持連續性、一致性，持續發力以促進樓市企穩復蘇。尤其是12月為房企沖刺業績重要節點，地方一方面可通過組織惠民房交會、發放購房消費券、進一步優化限購限售、加大購房財稅補貼力度、繼續推動房貸利率降低等方式，進一步激發和釋放購房需求，另一方面，適時放開樓市價格限制，允許房企合理有序降價，助力房企去庫存和市場風險出清。